Kısa cevap
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. 1 Eylül 2023’ten beri önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Sulh hukuk mahkemesi taşınmazı mümkünse aynen bölüşür, değilse satış yoluyla paraya çevirerek bedeli paylar oranında dağıtır.
Mirasla veya birlikte satın alma yoluyla birden fazla kişiye ait olan bir taşınmazda, paydaşların malın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamaması sık görülen bir durumdur. Bu durumda her paydaş, ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davası açarak ortak mülkiyetin sona erdirilmesini isteyebilir (TMK m.698-699).
Önce arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmesinde paydaşlar; payların bir paydaşa satılması, taşınmazın birlikte üçüncü kişiye satılması veya fiilî kullanıma göre paylaşım gibi çözümler üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bursa’daki bir taşınmaz için dava, paydaşlar başka şehirlerde yaşasa bile Bursa’da açılır. Davada tüm paydaşların taraf olması zorunludur; mirasçılardan biri vefat etmişse onun mirasçıları da davaya dahil edilir.
Elbirliği mülkiyetinde ilk adım
Mirasçılar adına tapuda elbirliği mülkiyeti şeklinde kayıtlı taşınmazlarda, mahkeme önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sağlar. Bunun için mirasçılık belgesi ve tapu kaydı dosyaya sunulur.
Aynen taksim mi, satış mı?
Kanuna göre paylaşımda öncelik aynen taksimdir: taşınmaz, paydaşların payları oranında fiziksel olarak bölünür. Ancak;
- Tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğü,
- İmar mevzuatı ve ifraz (bölünme) şartları,
- Bina ve apartman dairelerinde bölünmenin fiilen mümkün olmaması
gibi nedenlerle aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz. Bu durumda mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, icra dairesi veya satış memurluğu tarafından açık artırmayla yapılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Satış aşamasında dikkat edilmesi gerekenler
- Kıymet takdiri: Taşınmazın değeri bilirkişi tarafından belirlenir. Değerin düşük belirlendiğini düşünen paydaş, tebliğden itibaren süresi içinde itiraz edebilir.
- Paydaşların ihaleye katılımı: Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir.
- İhale bedelinin yatırılması: 12. Yargı Paketi ile ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya yönelik yaptırımlar ağırlaştırıldı. İhaleye katılacak olanların ödeme planını önceden yapması önemlidir.
- İhalenin feshi: Usulsüzlük varsa ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ihalenin feshi istenebilir.
Masraflar kime ait?
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı kimin açtığı bu kuralı değiştirmez. Bu nedenle dava açmadan önce, arabuluculukta anlaşarak satış yapmak çoğu zaman tüm paydaşlar için daha ekonomik bir yoldur.
Ortaklığın giderilmesi ile ilgili diğer davalar
Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil talep edebilir. Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirler söz konusuysa muris muvazaası ve tenkis yazımıza bakabilirsiniz.
Miras yoluyla gelen taşınmazlarla ilgili tüm işlemler için Bursa miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebilir; somut dosyanız için bir avukatla görüşmeniz gerekir.